Оформление СНТ и выкуп дорог

[Valya]

Здравствуйте!
4 года назад приобрели участок у застройщика.
Ранее вся земля КП принадлежала одному лицу, затем она была поделена на участки поменьше и сформированы дороги. Участки были проданы нескольким застройщикам, у одного из них мы и приобрели дом. Земли с/х назначения под дачное строительство.
Спустя пару лет дороги были проданы другому физ. лицу, не проживающему в поселке.
Несколько активистов поселка хотят создать СНТ на территории всего кп. Есть те кто против.
Вопрос:
1. имеют ли право без согласия собственников участков включать в границы снт всю территорию коттеджного посёлка?
И обязаны ли несогласные оплачивать ежемесячные/годовые взносы?
2. Имеет ли право собственник дорог ограничить доступ к участку или взимать плату с собственников участков за ремонт дорог?
3. Какие существуют риски для жителей и собственников поселка, если дороги в поселке принадлежат другому физ. лицу? При согласии собственника дорог, какими законнымы способами собственники участков могли бы выкупить дороги?

 

[Lawyers]

Здравствуйте,
Разберём по пунктам — с опорой на Жилищный кодекс, Земельный кодекс и профильные законы.

---

1. Включение территории в границы СНТ без согласия всех собственников​

• Нормативная база:
  • Федеральный закон от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества…» (далее — Закон № 217-ФЗ).
  • Земельный кодекс РФ (далее — ЗК РФ).
  • ГК РФ (ст. 209 — право собственности).
• Суть:
  СНТ — это юрлицо, создаваемое по инициативе собственников для совместного пользования инфраструктурой.
  Для формирования территории СНТ, в том числе включения земельных участков и дорог, требуется согласие собственников этих земель (ст. 16, ч. 4 Закона № 217-ФЗ).
  Автоматически, «в принудительном порядке», включить частные участки в границы СНТ нельзя — это будет нарушением ст. 209 ГК РФ и ст. 35 Конституции РФ.
• Вывод:
  Если собственник не подавал заявление о вступлении и его участок не предназначен для размещения общего имущества СНТ, он не становится членом автоматически и не обязан платить членские взносы.
  При этом — по ст. 5, ч. 3 Закона № 217-ФЗ — не член СНТ может платить целевые взносы только по договору, если пользуется имуществом общего пользования.

---

2. Права собственника дорог​

• Нормативная база:
  • ГК РФ, ст. 209, 261 (право собственности, право прохода/проезда).
  • ЗК РФ, ст. 23, 85 (размещение дорог).
• Суть:
  Если дороги находятся в частной собственности, их владелец вправе:
  • ограничить доступ (шлагбаум, пропускная система) — при условии, что нет обременений или сервитутов;
  • взимать плату за пользование или требовать участия в ремонте — но только при наличии договора или установленного сервитута (ст. 274 ГК РФ).
  Однако: если дорога является единственным подъездом к участкам, то собственники участков могут через суд потребовать установления публичного или частного сервитута (ст. 23 ЗК РФ, ст. 274 ГК РФ). Тогда собственник дороги обязан будет обеспечить доступ за плату или бесплатно (условия устанавливаются соглашением или судом).

---

3. Риски, если дороги принадлежат другому физлицу​

Потенциальные проблемы:

• Ограничение или закрытие доступа (до установления сервитута).
• Введение платы за проезд/ремонт без согласования.
• Сложности с обслуживанием и ремонтом — владелец может не поддерживать дороги в должном состоянии.
• Затруднения при оформлении инфраструктуры (газ, вода, электросети) через дороги — нужно согласие собственника.
• Возможность перепродажи дорог третьим лицам.

---

4. Как законно выкупить дороги​

Возможные пути:

1. Добровольная купля-продажа — договор между собственником дорог и объединением собственников (СНТ, ТСН или кооператив).
2. Дарение — при согласии владельца.
3. Выкуп в публичных интересах через муниципалитет — редко применимо и требует признания дорог объектом публичного пользования (ст. 49 ЗК РФ).
4. Установление сервитута — не даёт права собственности, но обеспечивает право пользования; в дальнейшем, при отчуждении дороги, можно выкупить её.

Оптимальный и самый юридически чистый вариант — создание юрлица (ТСН/СНТ/кооператива) и заключение договора купли-продажи дорог с оформлением в Росреестре.