Принуждение к продаже квартиры

[Рита]

Долевое владение квартирой тремя собственниками. У всех разные доли. Один из собственников(А), имеющий 57/216 доли, хочет продать свою долю, но предложение о продаже было устным. Собственник В(инвалид) (41/72), проживающий в этой квартире один, хочет её купить и отправляет официальное предложение. Но не имея достаточно средств для выкупа сейчас, может взять ипотеку. Для этого нужно согласие собственника С (1/6), он заявляет, что против ипотеки и на связь больше не выходит. Собственник А угрозами пытается заставить Собственника В продать квартиру или вселит кого-то.
Выдел в натуре доли в качестве отдельной комнаты невозможен, в жилье Собственники А и С не заинтересованы,так как проживают в других квартирах; за услуги ЖКХ не платят.
Как может собственник В обезопасить жилье:
Можно ли признать доли других собственников незначительными и выкупить по суду?
Как можно доказать незаинтересованность других собственников в жилье?
Следует ли подавать в суд самому собственнику В или ждать, пока один из других собственников подаст иск о принудительном выкупе доли?

 

[Lawyers]

Здравствуйте!​

1. Позиция собственника В (инвалида, проживающего в квартире)​

• Проживает один, другие собственники (А и С) не живут и не платят за ЖКХ.
• Хочет выкупить долю А, но С против ипотеки (что блокирует сделку).
• А угрожает продажей доли третьим лицам или вселением посторонних.

2. Возможные способы защиты​

а) Признание долей А и С незначительными и принудительный выкуп (ст. 252 ГК РФ)​

Условия для выкупа через суд:

• Доля не может быть реально выделена (нет отдельной комнаты).
• Собственник не имеет существенного интереса в использовании квартиры (не живёт, не оплачивает ЖКХ).
• Продажа доли не нанесёт ущерба другим собственникам.

Как доказать незаинтересованность А и С:

• Справка о составе семьи (доказывает, что они не проживают).
• Квитанции об оплате ЖКХ (если платит только В).
• Показания соседей (подтвердят, что квартирой пользуется только В).
• Отсутствие ответа на предложение о выкупе (игнорирование переговоров).

Процедура:

1. Направить официальное предложение о выкупе (нотариально или заказным письмом).
2. Если откажут или проигнорируют – подать иск о принудительном выкупе.
3. Суд назначит экспертизу рыночной стоимости доли (выкуп по этой цене).

б) Оспаривание действий собственника А (угрозы, попытки вселения)​

• Угрозы можно фиксировать (аудиозаписи, свидетели) и подавать заявление в полицию.
• Попытка вселить посторонних – нарушение ст. 247 ГК РФ (порядок пользования общей собственностью). Можно требовать запрета через суд.

в) Взыскание долгов по ЖКХ с А и С (ст. 249 ГК РФ)​

• Можно подать иск о взыскании их долей коммунальных платежей.
• Это дополнительно докажет их незаинтересованность в квартире.

г) Оспаривание отказа в ипотеке (если С блокирует сделку)​

• Если С необоснованно препятствует (без веских причин), можно подать иск о признании его действий злоупотреблением правом (ст. 10 ГК РФ).

3. Тактика действий​

1. Сначала – попытка досудебного урегулирования:
   • Отправить официальное предложение о выкупе (заказным письмом).
   • Зафиксировать отказ или отсутствие ответа.
2. Если А угрожает продажей доли третьим лицам:
   • Подать иск об установлении преимущественного права выкупа (ст. 250 ГК РФ).
   • Требовать запрета на продажу без уведомления.
3. Параллельно – сбор доказательств для принудительного выкупа:
   • Подготовить документы о неиспользовании квартиры А и С.
   • Оформить исковое заявление о признании долей незначительными.
4. Если С продолжает блокировать ипотеку:
   • Подать иск о признании его отказа необоснованным.

4. Что выгоднее: ждать иска от А или действовать первым?​

• Лучше действовать первым, так как:
  • А может продать долю третьему лицу, и тогда выселить нового собственника будет сложнее.
  • Суд скорее встанет на сторону проживающего инвалида, чем на сторону отсутствующих собственников.

Вывод​

Рекомендуемый порядок действий:

1. Направить официальное предложение о выкупе доли А.
2. Собрать доказательства незаинтересованности А и С (неоплата ЖКХ, непроживание).
3. Подать иск о принудительном выкупе их долей (если откажутся продавать).
4. Параллельно блокировать угрозы А (полиция, запрет на вселение через суд).

Итог:

• Можно выкупить доли через суд, если доказать их незначительность и отсутствие интереса у А и С.
• Не ждать, пока А подаст иск – лучше действовать на опережение.