Само по себе наличие отдельного кадастрового номера у коридора и регистрация права собственности на него за конкретным лицом не означают, что остальные собственники помещений обязаны оплачивать ему любые выставленные счета или фактически выкупать право пользования коридором.
В вашей ситуации ключевое значение имеет содержание зарегистрированного публичного сервитута, правовой статус коридора и то, на каком основании он вообще выделен в самостоятельный объект недвижимости.
1. Обязаны ли вы платить новому собственнику коридора?
Здесь необходимо разделять два вопроса: плату за пользование коридором и участие в расходах на его содержание.
Если на ваши помещения зарегистрирован публичный сервитут, предоставляющий право прохода и доступа в иные помещения здания, собственник коридора обязан обеспечивать возможность реализации этого права. Он не вправе произвольно вводить плату за проход, если такая плата не предусмотрена законом или надлежащим образом установленными условиями сервитута.
При этом сервитут сам по себе не освобождает пользователей от участия в необходимых расходах на содержание имущества, которым они пользуются.
Но и обратное неверно: собственник коридора не получает автоматически право выставлять собственникам остальных помещений любые суммы по своему усмотрению.
Если речь идёт об обоснованных расходах на содержание коридора, освещение, уборку, текущий ремонт и обеспечение его безопасной эксплуатации, вопрос об участии в таких расходах может быть поставлен. Однако необходимо установить правовое основание, состав расходов, их размер и порядок распределения.
Отдельно отмечу: расходы на содержание общего имущества многоквартирного дома и расходы на содержание самостоятельного нежилого помещения — юридически разные вещи. Нельзя автоматически применять правила об оплате содержания общего имущества МКД к любому отдельно зарегистрированному коридору.
Особенно важно, что в вашем случае формулировка сервитута не случайная. Она практически дословно соответствует пункту 3.1 статьи 31 Федерального закона № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».
Эта норма предусматривает, что при приватизации помещения, через которое обеспечивается проход и доступ в другие помещения здания, устанавливается публичный сервитут. То есть законодатель изначально предусмотрел ситуацию, когда помещение приватизируется в частную собственность, но собственник не вправе препятствовать проходу остальных владельцев к их помещениям.
Поэтому новый собственник приобрёл коридор уже с существующим обременением и обязан его соблюдать. Смена собственника сервитут не прекращает.
2. Какие именно платежи могут требовать?
Я бы разделил их следующим образом.
Освещение и электроэнергия.
Если электроэнергия фактически потребляется для освещения коридора, которым пользуются владельцы ваших помещений, участие в разумных и документально подтверждённых расходах вполне обоснованно.
Но необходимо понимать, на основании чего рассчитывается сумма: показания отдельного счётчика, расчёт потребления, тариф, период оплаты.
Просто назвать произвольную сумму и потребовать перечислить её на личную карту собственника недостаточно.
Уборка, содержание и текущий ремонт.
Расходы на уборку, поддержание санитарного состояния, освещение, исправность дверей и иных элементов коридора могут быть предметом распределения между заинтересованными собственниками.
Однако расходы должны быть реальными, необходимыми и обоснованными. Сам собственник коридора не вправе единолично устанавливать тарифы и навязывать любые услуги.
Капитальный ремонт.
Здесь позиция нового собственника значительно слабее.
Сам по себе факт наличия сервитута не делает вас собственниками коридора и не превращает вас автоматически в лиц, обязанных оплачивать капитальный ремонт чужой недвижимости.
Если коридор является самостоятельным объектом недвижимости, его собственник по общему правилу несёт бремя содержания своего имущества (статья 210 ГК РФ).
Переложить на вас расходы на капитальный ремонт можно только при наличии соответствующего правового основания. Одного факта, что вы ходите по коридору, для этого недостаточно.
Вместе с тем, если выяснится, что коридор юридически относится к общему имуществу многоквартирного дома, ситуация будет другой: тогда применяются статьи 36, 39, 158 ЖК РФ, и расходы распределяются между собственниками помещений пропорционально их долям в общем имуществе.
Поэтому здесь принципиально важно установить правовой статус коридора, а не ориентироваться исключительно на наличие отдельного кадастрового номера.
3. Может ли собственник ограничить доступ к вашим помещениям?
Нет, если речь идёт об ограничении или фактическом прекращении доступа, который обеспечен зарегистрированным публичным сервитутом.
Собственник коридора обязан соблюдать установленное обременение независимо от того, кому он принадлежит.
Он не вправе:
- закрыть коридор и не выдавать ключи собственникам помещений;
- установить пропускной режим, фактически препятствующий доступу к помещениям;
- заблокировать проход из-за отказа оплачивать выставленные им счета;
- требовать дополнительную плату непосредственно за реализацию права прохода, если такое условие не предусмотрено законом или надлежащими условиями сервитута;
- ограничивать доступ по собственному усмотрению.
Допустимы разумные организационные меры, связанные с безопасностью и эксплуатацией помещения, но они не должны лишать собственников возможности пользоваться своими объектами недвижимости.
Если собственник перекроет проход, его действия можно оспаривать в судебном порядке с требованием устранить препятствия в пользовании недвижимостью. В зависимости от обстоятельств также можно требовать обеспечения доступа в качестве обеспечительной меры на время рассмотрения дела.
4. Что я рекомендовал бы сделать в вашей ситуации?
Не советую сразу прекращать оплату освещения, поскольку это может создать ненужный конфликт. Но и соглашаться на новые платежи без документов не стоит.
Я бы рекомендовал всем 14 собственникам направить новому владельцу коридора коллективное письменное требование предоставить:
- Выписку ЕГРН на коридор с указанием всех зарегистрированных обременений.
- Документ, на основании которого был установлен публичный сервитут.
- Документы о приватизации коридора (если он был приватизирован).
- Документы, подтверждающие статус коридора и его назначение по технической документации здания.
- Расчёт расходов на содержание коридора с подтверждающими документами.
- Обоснование, на основании какой нормы закона или договора с каждого собственника требуют оплату капитального ремонта.
После этого можно предметно определить, какие расходы действительно подлежат распределению.
5. Самый важный момент, который я бы проверил отдельно.
Есть вероятность, что коридор вообще не должен был оформляться в качестве самостоятельного объекта частной собственности.
В соответствии со статьёй 36 ЖК РФ и статьёй 290 ГК РФ помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме, при наличии соответствующих признаков относятся к общему имуществу.
При этом наличие отдельного кадастрового номера и даже зарегистрированного права собственности само по себе не всегда исключает возможность оспаривания такого права, если помещение по своему назначению является общим имуществом.
Но здесь необходимо исследовать техническую документацию: является ли коридор исключительно проходным помещением для доступа к вашим 14 объектам либо он имеет самостоятельное функциональное назначение.
Если это помещение исключительно вспомогательного назначения, вопрос о законности его приватизации и регистрации за отдельным собственником заслуживает отдельного внимания.
Мой вывод:
- Платить за фактически потребляемую электроэнергию и обоснованные расходы на содержание коридора в определённых обстоятельствах придётся.
- Требование оплачивать капитальный ремонт чужого самостоятельного помещения не является автоматически законным.
- Собственник коридора не вправе произвольно устанавливать тарифы и требовать деньги без расчётов и правового основания.
- Перекрывать проход, ограничивать доступ или использовать его как инструмент взыскания спорных платежей он не вправе.
- Сервитут сохраняет силу при смене собственника коридора.
И ещё один практический совет: я бы не ограничивался спором о размере коммунальных платежей. В первую очередь необходимо проверить законность выделения коридора в самостоятельный объект недвижимости и законность регистрации права собственности на него.
Именно это может оказаться главным юридическим аргументом в вашей ситуации.
