Приобретение дома для сдачи в аренду под проведение ретритов и мероприятий

[margo_85_n]

Мы хотим приобрести недвижимость - участок с домом в Подмосковье, чтобы потом сдавать его в аренду (краткосрочно) под проведение ретритов и корпоративных мероприятий. Вопрос - каким образом должна быть оформлена эта недвижимость? Если это будет ИЖС, то мы видимо не сможем сдавать его в краткосрочную аренду, так как жилые помещения предназначены для проживания граждан, а если мы их систематически сдаем в аренду, то это нарушение. Как тогда правильнее сделать с точки зрения закона? Оформить этот дом как нежилое помещение и сдавать от юр. лица, которое будет зарегистрировано с основным ОКВЭД типа "гостиничная деятельность"?

 

[Lawyers]

Здравствуйте!​

1. Проблема с ИЖС​

ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) – это категория недвижимости, предназначенная исключительно для проживания. Сдача в аренду возможна, но с нюансами:

• Долгосрочная аренда (например, помесячно или посуточно с редкой сменой арендаторов) — не вызывает вопросов.
• Краткосрочная аренда (посуточно, систематически, особенно с предоставлением дополнительных услуг) — может быть расценена как гостиничная деятельность, что недопустимо в жилом доме в рамках ИЖС.
• Проведение мероприятий (ретриты, корпоративы) вообще выходит за рамки стандартного "проживания", и это явное нарушение назначения жилого помещения.

Закон трактует это как использование жилого помещения не по назначению, что может привести к административной ответственности, предписаниям, а в ряде случаев — к судебным искам от соседей, если таковые имеются.

---

2. Альтернатива: нежилое помещение​

Что даёт статус нежилого:​

• Разрешает сдачу в аренду для любых целей, включая мероприятия, офисную и коммерческую деятельность.
• Возможность легально предоставлять гостиничные/гостеподобные услуги, особенно если оформлено как коммерческая недвижимость.

Варианты:​

• Оформление участка как "для ведения коммерческой деятельности" или "для размещения объектов туризма, гостевых домов" – допустимо, если у земли соответствующее разрешённое использование.
• Перевод уже построенного дома из жилого в нежилой фонд – это сложная и не всегда возможная процедура, особенно в малоэтажной застройке (включает смену категории земли, переводы в БТИ, архитектуру и пожарные нормы).

---

3. Земельный участок: разрешённое использование​

Важна не только категория здания (жилое/нежилое), но и назначение земельного участка.

Проверьте:

• Категория земли – населённых пунктов?
• Разрешённое использование – подходит ли под коммерческую или туристическую деятельность?

Если сейчас – ИЖС, то:

• Возможна смена ВРИ (вид разрешённого использования), например, на "для размещения объектов рекреационного назначения", "гостевой дом", "для туризма".
• Это нужно согласовать с администрацией МО и архитектурным управлением.

---

4. Организационно-правовая форма: юрлицо или ИП?​

Для ведения легальной деятельности разумно:

• Зарегистрировать юрлицо или ИП с нужным ОКВЭД. Для краткосрочной аренды под мероприятия могут подойти:
  • 55.20 – Деятельность по предоставлению мест для краткосрочного проживания.
  • 55.10 – Гостиницы и аналогичные средства.
  • 82.30 – Организация конференций и выставок (если акцент на мероприятия).
  • 68.20 – Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом.

Вы можете:

• Зарегистрировать ИП или ООО, купить/арендовать участок, построить/перевести здание под нежилое назначение, вести деятельность.
• Если оформляете объект на физлицо, сдача от ИП (возможно с упрощёнкой или патентом) более безопасна, чем от физлица без регистрации.

---

5. Налоги и риски​

• Сдача жилого дома без регистрации как бизнеса – риски доначисления налогов, штрафы.
• Сдача нежилого помещения от юрлица/ИП – выше налоговая нагрузка, но легально и безопасно.
• Систематическая деятельность по аренде с рекламой, сайтом и допуслугами без регистрации бизнеса — почти гарантированные проблемы с налоговой/Роспотребнадзором.

---

Резюме: Как правильно поступить​

1. Нежилой фонд + соответствующее назначение земли – самый безопасный и юридически корректный путь.
2. Оформить ИП или ООО с нужным ОКВЭД.
3. Если сейчас земля ИЖС — подумать о смене ВРИ до покупки или выбирать участок с подходящим назначением.
4. Не использовать ИЖС под мероприятия без приведения в соответствие: это риск штрафов, предписаний и возможных судебных тяжб.