1. Норма закона
При продаже недвижимости доходы уменьшаются на:
- либо имущественный вычет в фиксированном размере (1 млн руб. на всех собственников),
- либо на фактически подтвержденные расходы на приобретение этого объекта (ст. 220 НК РФ).
Если квартира покупалась с использованием средств материнского капитала, то право собственности детей на доли возникает
не с момента их фактического выделения, а с момента покупки квартиры (такова позиция Верховного Суда РФ и Конституционного Суда РФ). То есть государство считает, что дети изначально приобретают право на долю, даже если их сразу не вписали в договор.
2. Позиция налоговой инспекции
Налоговая ссылается на то, что расходы на приобретение должны распределяться
пропорционально долям каждого собственника (в том числе детей). Это официальная позиция ФНС, отражённая в письмах Минфина и подтверждённая судебной практикой.
Аргумент: раз квартира была куплена с маткапиталом, доли у детей считаются принадлежащими им «с самого начала», поэтому расходы на покупку должны распределяться не на всё имущество родителя, а пропорционально долям всех участников.
3. Ваша позиция (и почему она кажется логичной)
Фактически при покупке договор был оформлен
только на мать. Соответственно, только она несла расходы (включая маткапитал, так как он был ей предоставлен). Формально в момент покупки дети не фигурировали в договоре. Их доли были выделены позже, в силу обязательств перед ПФР, но не как соучастники первоначальной сделки.
На этом основании налогоплательщик вправе полагать, что вся сумма расходов на приобретение должна признаваться его расходом при последующей продаже.
4. Судебная практика
Однако практика в подобных делах складывается
не в пользу налогоплательщиков:
- Верховный Суд РФ в ряде определений указывает, что если жильё приобретено с использованием маткапитала, доли детей считаются принадлежащими им изначально, даже если фактически выделены позже.
- Поэтому при продаже расходы распределяются пропорционально долям.
- Родитель не может уменьшить налоговую базу на полную стоимость покупки — только на свою долю в расходах.
5. Итог
- Налоговая инспекция в данной ситуации действует в рамках позиции Минфина и судебной практики.
- Ваши доводы логичны, но суды их, как правило, не поддерживают.
- Если пойдёте оспаривать в суд — шансы минимальные, так как ВС уже сформировал подход: расходы распределяются пропорционально долям, даже если дети не были включены в первоначальный договор.
6. Практический совет
- Если хотите оспаривать — готовьте иск с аргументом, что право собственности детей возникло позже, и они не несли расходов при покупке. Но шансы невелики.
- Проще и дешевле будет принять позицию налоговой и распределить расходы пропорционально долям.