Замена "оконных блоков" (окон) в социальной квартире

[Самсон]

Кто должен менять (техническое состояние за 33 года, пришло в негодность) , ремонтировать, красить "оконные блоки" (окна) с внешней стороны многоквартирного дома в социальной квартире, после "капитального ремонта ФАСАДА?

 

[Lawyers]

Очень правильный вопрос, потому что в практике как управляющих компаний, так и нанимателей по соцнайму «окна» часто становятся спорной зоной ответственности. Давайте разберём подробно.

---

1. Статус квартиры: социальный найм​

• Вы не собственник, а наниматель по договору соцнайма (ст. 60 Жилищного кодекса РФ).
• Собственником жилья является муниципалитет (или иной орган власти).
• Соответственно, распределение обязанностей идёт по ЖК РФ:
  • текущий ремонт жилого помещения (обычно — силами нанимателя);
  • капитальный ремонт и содержание общедомового имущества — за счёт собственника/управляющей организации.

---

2. Что считается «общим имуществом» в МКД​

Согласно ст. 36 ЖК РФ и Постановлению Правительства РФ № 491 от 13.08.2006:

• общим имуществом являются фасад, наружные стены, кровля, инженерные сети, лестничные клетки и др.
• Оконные блоки — неоднозначный элемент:
  • внутренние створки и фурнитура — это имущество квартиры (ответственность нанимателя или собственника);
  • наружная часть оконных блоков, примыкающих к фасаду — относится к элементам фасада.

Именно поэтому, когда проводится капитальный ремонт фасада, как правило, предусмотрена замена/ремонт оконных блоков или хотя бы их внешней отделки и окраски.

---

3. Кто должен менять и красить окна в вашей ситуации​

• Если окна пришли в негодность за 33 года (технический износ) → это не текущий мелкий ремонт, а капитальный.
• Так как квартира социальная и собственником является муниципалитет, именно собственник (через УК или МКД, участвующий в капремонте) обязан производить замену.
• Наниматель обязан поддерживать помещение в надлежащем состоянии, но заменять изношенные оконные блоки за свой счёт он не должен.

---

4. После капремонта фасада​

• Если капитальный ремонт фасада проведён, но окна остались в аварийном состоянии, это можно оспаривать как некачественное проведение капремонта.
• По логике и судебной практике (например, Определение ВС РФ № 304-ЭС18-15145), при капремонте фасада должна обеспечиваться целостность всего внешнего контура, включая окна.

---

5. Ваши действия​

1. Составьте письменное обращение в управляющую организацию / ТСЖ / ЖЭУ с требованием устранить дефекты окон (ссылка на ст. 161 ЖК РФ и Постановление № 491).
2. Если не реагируют — обращение в муниципалитет как к собственнику жилья (ссылайтесь на договор соцнайма).
3. В случае отказа — жалоба в ГЖИ (государственную жилищную инспекцию).
4. При крайней необходимости — иск в суд с требованием обязать собственника жилья заменить или отремонтировать оконные блоки.

---

Итог​

• В социальной квартире замена и окраска оконных блоков снаружи после 30+ лет эксплуатации — это обязанность собственника жилья (муниципалитета), а не нанимателя.
• Ваш максимум как нанимателя — мытьё и мелкий текущий уход, но не капитальная замена.
• Если капремонт фасада уже прошёл, а окна не тронули, это можно оспаривать как нарушение норм капремонта.