Да, можно. Поскольку в договоре есть прямой пункт (
п. 3.7), обязывающий продавца погасить выявленную задолженность, у вас есть все шансы
взыскать с него долг по капремонту – либо добровольно, либо через суд.
Разберём по шагам, как это сделать.
1. Что говорит закон?
- По ст. 210 ГК РФ новый собственник (вы) принимает на себя все обязательства по квартире, включая долги.
- Но если в договоре купли-продажи (ДКП) есть условие о погашении долгов продавцом (п. 3.7), оно имеет приоритет (ст. 421 ГК РФ – свобода договора).
➔
Ваш козырь:
Договор прямо обязывает продавца
погасить долг по капремонту в течение 3 дней после предоставления подтверждающих документов.
2. Что делать прямо сейчас?
* Зафиксируйте факт задолженности
- Запросите в УК / ТСЖ / фонде капремонта официальную справку о долге (с печатями и подписью).
- Убедитесь, что долг образовался до перехода права собственности (важно для суда).
* Направьте продавцу письменное требование
Отправьте ему
заказное письмо с уведомлением + продублируйте на email (если есть).
Пример текста:
"На основании п. 3.7 ДКП от [дата] прошу вас в течение 3 (трёх) календарных дней погасить задолженность по капитальному ремонту в размере [сумма] руб., подтверждённую справкой [название организации] от [дата]. В случае отказа буду вынужден обратиться в суд с взысканием этой суммы, а также судебных расходов и процентов за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ)."
* Если продавец игнорирует – готовьтесь к суду
- Пока не подписывайте передаточный акт (это может быть важно для переговоров).
- Если продавец отказывается платить – обращайтесь в суд.
3. Как взыскать долг через суд?
* Основание для иска
- Нарушение п. 3.7 ДКП (продавец не погасил долг в установленный срок).
- Ссылка на ст. 309, 310, 395 ГК РФ (неисполнение обязательств + проценты).
* Какие документы нужны?
- Копия ДКП (нотариальная, если заверялась).
- Справка о задолженности (с датой образования долга).
- Переписка с продавцом (письма, чеки об отправке, скрины сообщений).
- Выписка из ЕГРН (доказательство перехода права собственности).
* Куда подавать иск?
- Мировой суд – если сумма долга до 100 тыс. руб. (ст. 23 ГПК РФ).
- Районный суд – если больше 100 тыс. руб.
* Что можно требовать?
- Основной долг по капремонту.
- Проценты за просрочку (ст. 395 ГК РФ).
- Судебные расходы (госпошлина, услуги юриста).
4. Можно ли задержать подписание передаточного акта?
Да, если это не нарушает сроки по договору.
- В п. 3.6 сказано, что акт подписывается в течение 20 дней после регистрации права.
- Если продавец не исполняет п. 3.7, вы можете отказаться подписывать акт, пока он не погасит долг.
!
Но будьте осторожны: если продавец обвинит вас в уклонении от принятия квартиры, он может потребовать
неустойку (если это прописано в договоре).
5. Что, если продавец утверждает, что долга не было?
- Запросите архивные платежки в УК / фонде капремонта.
- Если продавец скрыл долг – можно попробовать оспорить сделку (ст. 178 ГК РФ – заблуждение), но это сложно.
Вывод: у вас сильная позиция!
- Договор прямо обязывает продавца погасить долг – это главный аргумент.
- Требуйте оплаты письменно, при отказе – в суд.
- Передаточный акт пока не подписывайте, если продавец не идёт на контакт.
