Продажа комнаты клиенту с ипотекой

[Amdew]

Здравствуйте! Продаю комнату клиенту с ипотекой от Сбербанка. Проблемы возникли на этапе преимущественного права покупки у жильцов других комнат этой квартиры. Общежитие фактически коридорного типа (в моей квартире 17 комнат и 21 собственник). Я через Главпочтамт отправлял телеграммы о намерении продать эту комнату каждому собственнику. Срок 30 дней прошел и на руках у меня есть копии телеграмм и уведомления о вручении (Доставлено, получатель не является за телеграммой). Менеджер домклик написал, что нужны нотариальные свид по форме 3.10 (О передаче заявлений или документов). Как дальше поступать? Возможно ли на основании моих телеграм сделать эти свидетельства? Или нотариусу нужно заново отправлять? 21 собственник, половина не проживает по адресу…. + очень затратно на такое количество людей.

 

[Lawyers]

Здравствуйте:

1. Что говорит закон​

• Ст. 250 ГК РФ обязывает при продаже доли (комнаты) в праве общей собственности уведомить остальных собственников о цене и условиях продажи.
• У них есть 30 дней для ответа.
• Если откажутся или промолчат — можно продавать третьему лицу.

Форма уведомления: законом прямо не установлена, но судебная практика и банки требуют, чтобы доказательства были безупречными.
Наиболее «железным» считается нотариальное свидетельство о передаче заявлений/уведомлений (форма 3.10). Именно поэтому менеджер Сбера его запросил.

2. Ваша ситуация​

• Вы сделали рассылку через Главпочтамт телеграммами → это допустимый способ.
• У вас на руках копии телеграмм и отметки «Доставлено, получатель не является за телеграммой». Это юридически значимое доказательство уведомления (суды такое принимают).
• Но банки (и в т.ч. Сбер) часто требуют нотариальное подтверждение — т.к. они перестраховываются, и у них внутренний регламент строже закона.

3. Что можно сделать​

• Вариант 1. Обратиться к нотариусу и представить ваши телеграммы и уведомления. Некоторые нотариусы соглашаются оформить свидетельство (3.10), если уведомление уже было направлено вами, и они фиксируют факт направления/получения. Но не каждый нотариус пойдет на это.
• Вариант 2. Нотариус направит уведомления заново от вашего имени (он сам отправит заказные письма с описью вложения). Тогда по итогам 30 дней он выдаст вам нотариальное свидетельство. Минус — затратно и опять ждать месяц.
• Вариант 3. Поговорить с менеджером ДомКлик, сослаться на ст. 250 ГК РФ, приложить телеграммы + уведомления. Иногда банк соглашается принять такой комплект вместо 3.10.

4. Практически​

• Если банк настаивает на форме 3.10 — придётся идти через нотариуса. Тогда или ждать новый срок, или искать нотариуса, готового оформить на основании уже отправленных телеграмм.
• Да, для 21 собственника это действительно дорого: нотариус берёт за каждое отправленное уведомление отдельно.

Совет:

1. Сначала уточните в банке, можно ли им вместо 3.10 предоставить ваши телеграммы (письменно). Иногда менеджеры «перебарщивают».
2. Если банк жёстко требует 3.10 — обсудите с нотариусом вариант использования уже направленных телеграмм. Если откажут — только повторное направление через нотариуса.