Покупка здания у недействующего юр.лица

[Антон122]

Здравствуйте! У меня такой вопрос: имеется нежилое заброшенное здание, собственник юр лицо (ООО), но оно ликвидировано (исключено из ЕГРЮЛ) более 5 лет назад, поэтому, насколько я знаю, участники ООО не могут оформить это здание на себя. Земля под зданием не имеет собственника.
Я не имею отношения к этому ООО, но хочу приобрести это здание, и землю под ним. А если, допустим, я попробую купить землю вокруг и под зданием, но насколько я знаю преимущество будет иметь собственник здания, т.к. его недвижимость располагается на этой земле, мне интересен тот факт как его уведомят об этом? И если, допустим, эту землю у меня получится купить, то что со зданием? Оно же мне не достанется, несмотря на все эти факторы? Или, подскажите, пожалуйста, каким образом можно купить это здание?

 

[Lawyers]

Здравствуйте! Ситуация действительно непростая, поскольку здание и земля связаны, но имеют свои особенности в правовом регулировании. Рассмотрим вашу ситуацию детально и разберем возможные варианты действий.

---

Статус здания​

1. Собственник здания – ликвидированное ООО:
   После ликвидации юридического лица его имущество становится выморочным, если оно не было передано участникам или другим лицам в процессе ликвидации. Выморочное имущество переходит в собственность государства в силу ст. 225 Гражданского кодекса РФ.
   Однако часто в таких случаях нежилые объекты, оставшиеся после ликвидации, могут не быть надлежащим образом учтены государственными органами. Это создает правовую неопределенность.
2. Действия государства в отношении здания:
   Формально здание, принадлежащее ликвидированному ООО, должно быть передано в собственность муниципалитета или соответствующего государственного органа. На практике государственные органы иногда не оформляют право собственности на такие объекты.
   Вы можете запросить информацию о текущем собственнике здания через Росреестр. Если здание до сих пор числится за ликвидированным ООО, а права нового собственника (например, муниципалитета) не зарегистрированы, это открывает путь к дальнейшим действиям.

---

Статус земли​

1. Земля под зданием не имеет собственника:
   Если земельный участок не имеет зарегистрированного собственника, скорее всего, он находится в категории земель, которые принадлежат муниципалитету или государству.
   Согласно ст. 36 Земельного кодекса РФ, собственник здания имеет преимущественное право на приобретение земли под этим зданием. Но поскольку собственник здания (ликвидированное ООО) не существует, это право никем не реализуется.
2. Как это влияет на вас?
   Вы можете попробовать подать заявку на приобретение или аренду земли под зданием, но важно учитывать, что это может быть затруднено из-за правовой неопределенности статуса здания. Земля может быть предоставлена вам в аренду, даже если вы не являетесь собственником здания, особенно если вы докажете, что намерены использовать эту территорию (например, для реконструкции или благоустройства).

---

Порядок действий для приобретения здания и земли​

1. Выясните статус здания:
   • Запросите выписку из ЕГРН, чтобы подтвердить, что собственником здания числится ликвидированное ООО.
   • Если право собственности на здание не зарегистрировано за муниципалитетом, подайте запрос в местную администрацию с целью узнать, оформлено ли оно в собственность государства.
2. Работа с землей:
   • Подайте заявление в местный орган, ответственный за распоряжение земельными участками (как правило, администрация муниципалитета), с просьбой оформить право аренды или выкупа земли под зданием и вокруг него.
   • В заявлении укажите, что собственник здания отсутствует, а земля не используется, поэтому вы заинтересованы в ее рациональном использовании.
3. Действия по приобретению здания:
   Если здание находится в собственности государства или муниципалитета:
   • Обратитесь в администрацию с запросом о его передаче на торги.
   • Если здание признано бесхозным (ст. 225 ГК РФ), вы можете инициировать процесс его регистрации в муниципальную собственность с последующей продажей на торгах.
     Если здание до сих пор числится за ликвидированным ООО:
   • Подайте заявление в суд с просьбой признать здание выморочным и передать его в собственность муниципалитета, после чего попросите организовать торги.
4. Возможность признания права собственности на здание через суд:
   В некоторых случаях можно попробовать признать право собственности на бесхозяйное здание через суд, если вы фактически начнете его использовать и докажете, что оно не имеет собственника. Для этого необходимо:
   • Поставить здание на учет как бесхозяйное через местные органы (ст. 225 ГК РФ).
   • По истечении одного года с момента постановки на учет подать иск в суд о признании права собственности на это здание.

---

Что будет, если вы купите землю?​

Если вам удастся выкупить или взять в аренду землю под зданием:

• Земля и здание не объединяются автоматически, поскольку это два отдельных объекта недвижимости.
• Вы не сможете распоряжаться зданием (продавать, реконструировать), пока не оформите право собственности на него.
• Однако владение землей даст вам дополнительный рычаг: собственник земли вправе требовать освобождения участка от постороннего имущества или добиваться его передачи на торги.

---

Рекомендации​

1. Выясните статус здания через Росреестр и муниципалитет.
2. Начните с работы по приобретению земли под зданием.
3. Инициируйте процесс постановки здания на учет как бесхозяйного.
4. Проконсультируйтесь с юристом для подготовки искового заявления, если потребуется судебное признание прав.

Удачи в разрешении вашей ситуации!