Здравствуйте.
Это очень актуальный и сложный вопрос, затрагивающий переходные положения законодательства. Ответ на него требует анализа изменений в законе и судебной практики за 2024 год.
Краткий ответ:
С высокой степенью вероятности застройщик обязан будет произвести выплату неустойки за периоды 2023 и 2024 годов в течение 10 дней с момента получения вашей претензии, даже если она будет подана в январе 2026 года. Применение новой отсрочки (до 31.12.2026) к уже просроченным периодам является спорным и, скорее всего, будет признано судом неправомерным.
Подробное юридическое обоснование:
- Суть изменений в законодательстве:
- Ранее действовала "коронавирусная" отсрочка (мораторий): Постановлением Правительства РФ № 439 от 09.04.2020 (с последующими изменениями) исполнение обязательств по выплате неустойки (пени) за просрочку передачи объекта было приостановлено с 02.04.2020 по 31.12.2023. Этот период подлежит исключению из расчета. Вы правильно это учитываете.
- Новая отсрочка на 2024-2026 годы: Федеральным законом от 24.09.2023 № 373-ФЗ была введена новая норма – часть 10 статьи 6 Федерального закона № 214-ФЗ. Она гласит, что требование об уплате неустойки за нарушение сроков передачи объекта может быть предъявлено дольщиком только с 1 января 2027 года. Это и есть отсрочка до конца 2026 года.
- Ключевой вопрос толкования: Распространяется ли новая отсрочка (до 01.01.2027) на правоотношения, возникшие ДО ее вступления в силу?
- Закон № 373-ФЗ вступил в силу 25.09.2023.
- Ваша просрочка передачи объекта началась в 2023 году, то есть право на неустойку у вас возникло до вступления в силу нового закона. Это принципиально важный момент.
- В гражданском праве действует базовый принцип: закон обратной силы не имеет, если иное прямо не предусмотрено законом (п. 2 ст. 4 ГК РФ). В самом законе № 373-ФЗ нет прямого указания на то, что его нормы об отсрочке применяются к правам, возникшим до его вступления в силу.
- Позиция Верховного Суда РФ:
Верховный Суд РФ в своем Обзоре судебной практики № 1 (2024) (утв. Президиумом ВС РФ 17.04.2024) дал разъяснение по этому вопросу (пункт 9).
Смысл разъяснения: Норма об отсрочке взыскания неустойки до 01.01.2027 (ч. 10 ст. 6 Закона № 214-ФЗ) не распространяется на правоотношения, возникшие до дня вступления этого закона в силу (т.е. до 25.09.2023). Иными словами, если срок передачи объекта был нарушен до 25.09.2023, то дольщик не лишен права требовать неустойку за периоды, предшествующие этой дате, по общим правилам, без учета новой отсрочки.
- Применение к вашей ситуации:
- Нарушение срока в 2023 году явно произошло до 25.09.2023.
- Нарушение, продолжавшееся в 2024 году, является продолжением того же длящегося нарушения, которое началось ранее. Ключевым фактом является дата возникновения основания для взыскания (первый день просрочки), а не непрерывный период просрочки.
- Следовательно, ваше право требовать неустойку за весь период (за вычетом "коронавирусного" моратория) возникло до вступления в силу закона об отсрочке. Новая отсрочка (до 2027 года), с большой долей вероятности, на эти требования не распространяется.
Практические выводы и рекомендации:
- Подавать претензию в январе 2026 года не только можно, но и нужно. Вы укладываетесь в 3-летний срок исковой давности. Чем раньше вы начнете процесс взыскания, тем лучше.
- В претензии необходимо четко указать:
- Периоды просрочки за 2023 и 2024 годы (с календарными датами).
- Подробный расчет неустойки с указанием формулы и сумм.
- Ссылку на правовую позицию Верховного Суда РФ (Обзор практики № 1 (2024), п. 9) о неприменении отсрочки до 2027 года к правоотношениям, возникшим до 25.09.2023.
- Требование об уплате рассчитанной суммы в добровольном порядке в течение 10 дней (по ст. 6 Закона № 214-ФЗ) с предупреждением об обращении в суд в случае отказа.
- Что вероятнее всего сделает застройщик? Он, скорее всего, сослаться на отсрочку до 2027 года и откажет в выплате, либо проигнорирует претензию.
- Ваши следующие шаги в случае отказа: Вам потребуется обратиться в суд. В исковом заявлении вы будете настаивать на применении разъяснений ВС РФ. На сегодняшний день суды, особенно в Москве и крупных городах, руководствуются этой позицией высшей судебной инстанции и взыскивают неустойку за периоды до 25.09.2023 и после нее, без учета новой отсрочки.
Итог: Законодательная неопределенность разрешена Верховным Судом в пользу дольщиков. Ваши шансы на взыскание неустойки за 2023 и 2024 годы (за вычетом периодов "ковида") в судебном порядке очень высоки. Начинайте процедуру с досудебной претензии.
