Да, взыскание убытков в виде разницы между ценой квартиры по договору участия в долевом строительстве (ДДУ) и её рыночной стоимостью на момент расторжения договора возможно, но требует тщательной подготовки доказательной базы. Такие требования основаны на положениях Гражданского кодекса и поддерживаются судебной практикой, в том числе Верховным Судом РФ.
1. Правовое обоснование
Гражданский кодекс РФ:
- Статья 15: лицо, чьему праву причинён ущерб, вправе требовать полного возмещения убытков.
- Статья 393: должник обязан возместить убытки, причинённые неисполнением обязательства.
- Статья 450.1: при расторжении договора возможны последствия, направленные на компенсацию нарушенных интересов.
Суть убытков:
- Убытки в данном случае — это реальный ущерб, выражающийся в том, что за те же деньги, которые были уплачены по ДДУ, покупатель после расторжения договора не может приобрести аналогичную квартиру, поскольку цены на рынке выросли.
2. Позиция Верховного Суда РФ
Судебная практика последних лет подтверждает, что такой подход допустим:
- Определение ВС РФ от 17.09.2020 № 4-КГ20-31-К2: суд признал возможность взыскания убытков в виде разницы между ценой по ДДУ и рыночной стоимостью жилья на момент расторжения, если доказана вина застройщика в неисполнении обязательств.
- Суд указал, что возврат уплаченных денежных средств не исключает возможность взыскания дополнительных убытков, если цена аналогичного жилья существенно выросла.
3. Условия для удовлетворения иска
Для того чтобы суд удовлетворил требование о возмещении убытков, необходимо доказать:
- Факт нарушения обязательств застройщиком (например, нарушение срока передачи квартиры, подтверждённое расторжением договора).
- Факт причинения убытков — заявитель должен доказать, что за ту же сумму, что была уплачена по договору, невозможно приобрести аналогичную квартиру.
- Размер убытков — необходимо представить отчёт независимого оценщика о рыночной стоимости аналогичной квартиры на дату расторжения договора.
- Причинно-следственная связь между действиями (бездействием) застройщика и наступившими убытками.
- Добросовестность покупателя — важно показать, что квартира приобреталась не в инвестиционных целях, а действительно для проживания.
4. Документы, которые потребуется подготовить
- Договор участия в долевом строительстве.
- Соглашение о расторжении договора или судебное решение.
- Платёжные документы (подтверждение оплаты квартиры).
- Отчёт независимого оценщика о рыночной стоимости аналогичной квартиры на дату расторжения.
- Справка о возврате денежных средств от застройщика.
- Документы, подтверждающие добросовестность целей приобретения жилья (например, отсутствие другого жилья, наличие детей, регистрация).
5. Судебная перспектива
Если все доказательства собраны и оформление требований корректно, суд может удовлетворить иск о взыскании убытков. Однако практика может различаться по регионам, и часть судов занимает более консервативную позицию, особенно при отсутствии чётких доказательств роста цен и невозможности приобрести аналогичную квартиру.
Вывод
Да, взыскание убытков в виде разницы между ценой квартиры по ДДУ и рыночной ценой возможно. Это соответствует гражданскому законодательству и подтверждено позицией Верховного Суда РФ. Однако успех напрямую зависит от полноты и качества доказательств. Рекомендуется обратиться к юристу для подготовки обоснованного искового заявления и оценки перспектив конкретного дела.
