Вопрос о квартире, завещание или дарственная?

[Елена9]

Здравствуйте. Я - единственный ребенок у мамы, отец умер, больше родственников нет. У меня двое несовершеннолетних сыновей. Недвижимости у меня своей нет. Моя мама хочет написать завещание своей квартиры на одного из внуков, моего несовершеннолетнего сына. Вторую квартиру оформить на второго моего сына. У меня вопрос, смогу ли я в будущем продать эти квартиры, и купить новую в хорошем доме, с большой площадью (те квартиры однокомнатные), с использованием материнского капитала? До совершеннолетия детей? Ранее, я была в доле 1/2, но подарила ее обратно маме, чтобы мне одобрили детские пособия. Конкретно, завещание или дарственная будет сделана на детей моих, я не знаю (уточните так же, пожалуйста, по этим двум моментам, какие различия могут быть и что можно или нельзя делать с недвижимостью в этом или том случае, когда оформлено завещание или дарственная). Спасибо

 

[Lawyers]

Здравствуйте!

Давайте разберём всё по порядку.

Завещание или дарственная — в чём разница​

1. Завещание

• Завещание вступает в силу только после смерти завещателя.
• До этого момента квартира остаётся в собственности вашей мамы, и она может изменить или отменить завещание в любой момент.
• После смерти мамы квартира переходит в собственность внука, указанного в завещании.
• Пока ребёнок несовершеннолетний, распоряжение квартирой (продажа, обмен) возможно только с согласия органов опеки.
• Завещание не освобождает квартиру от права обязательной доли: если будут другие наследники с правом на обязательную долю (например, супруг завещателя, нетрудоспособные иждивенцы), их доля должна быть учтена.

1. Дарственная (договор дарения)

• Договор дарения — это немедленная передача права собственности. С момента государственной регистрации внук становится собственником.
• Мама больше не сможет распоряжаться квартирой.
• При дарении квартиры несовершеннолетнему внуку вы тоже сможете распоряжаться квартирой (продать, обменять) только с согласия органов опеки.
• Дарственную отменить или изменить сложнее (нужно доказывать обстоятельства, предусмотренные в законе, например, недостойное поведение одаряемого).

---

Могу ли я продать эти квартиры, если собственниками будут дети​

Да, продать можно, но нужно соблюсти несколько условий, так как собственниками будут несовершеннолетние дети.

• В соответствии со ст. 37 ГК РФ и Семейным кодексом, сделки с недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетним, требуют согласия органов опеки и попечительства.
• Органы опеки дадут согласие на продажу квартиры, только если вы обеспечите ребёнку равноценные или улучшенные жилищные условия (например, покупаете вместо двух однокомнатных одну большую квартиру).
• Использование средств материнского капитала — это дополнительное условие. Органы опеки смотрят, чтобы были учтены интересы всех детей.
• Важно, что в новую квартиру доли детей также должны быть выделены, либо хотя бы подтверждено, что они получат не хуже условия проживания.

---

Ситуация с вашей историей (вы дарили 1/2 долю маме ради пособий)​

Этот факт не повлияет на возможность продажи квартир, если в будущем квартиры будут в собственности ваших детей (через завещание или дарение). Главное — получить согласие органов опеки и правильно оформить сделки.

---

Какие варианты лучше: завещание или дарение?​

• Завещание — квартира пока остаётся у вашей мамы, вы не сможете распоряжаться ей до её смерти. После смерти — квартира перейдёт в собственность ребёнка. До этого момента вы ничего с квартирой сделать не сможете.
• Дарственная — квартира сразу становится собственностью ребёнка. Если хотите в будущем объединить квартиры в одну большую, дарственная даёт больше гибкости (вы уже сможете получить согласие органов опеки и сразу начать процесс обмена или продажи).

---

Рекомендации​

1. Если мама готова передать квартиры детям уже сейчас, дарственная — более прямой и надёжный способ. Но тогда сразу же всё будет под контролем органов опеки.
2. Если мама хочет сохранить за собой возможность распоряжаться квартирами до конца жизни, пусть оформляет завещание. Но при этом сразу продать квартиры или объединить их в одну не получится — нужно дождаться вступления в наследство.
3. При любом раскладе, чтобы продать квартиры и купить одну большую, нужно согласие органов опеки. А органы опеки дадут согласие, только если новая квартира будет лучше по условиям для детей (например, больше площадью, лучше по качеству жилья и пр.).