Покупка квартиры приобретенной на средства материнского капитала

[qrommel]

Добрый день, нужна помощь в следующей ситуации. Рассматриваю покупку квартиры, квартира продается через риэлтерское агентство, находится в сданном 2 года назад доме, в ней никто не жил, приобреталась явно под дальнейшую перепродажу. Хозяином квартиры является коммерсант, директор небольшой фирмы застройщика, связанного с агентством. Квартира при этом приобреталась под материнский капитал его семьи, собственники 17\19 его жена, 1\19 он, и 1\19 ребенок. Риэлтор также сообщил, что сумма продажи в договоре будет меньше реальной из-за налогов. Вопрос каковы риски данной покупки, стоит ли рассматривать вариант или лучше сразу отказаться? Квартирка весьма симпатичная.

 

[Lawyers]

Здравствуйте!
Покупка квартиры в описанных вами обстоятельствах связана с рядом юридических рисков. Вот детальный разбор ситуации и потенциальных проблем:

---

1. Собственники и доли​

• Малолетний ребёнок среди собственников: Поскольку часть квартиры (1/19) принадлежит несовершеннолетнему, любые действия с его долей требуют согласования с органами опеки и попечительства. Отсутствие такого согласования делает сделку недействительной (статья 37 ГК РФ).
• Размер доли: Закон не регламентирует конкретный размер или соотношение долей — он определяется по соглашению всех будущих владельцев.
  Важно учитывать, что существует такое понятие, как санитарная норма жилья. Жилищный кодекс устанавливает минимальную норму площади на человека. Она составляет 6 кв. м для общежития и 10-18 кв. м — для других жилых помещений
  Убедитесь, что это было выполнено. В противном случае сделка может быть оспорена, так как нарушаются права ребёнка.

---

2. Схема с занижением цены в договоре​

• Юридические риски:Если в договоре купли-продажи указывается сумма ниже реальной, это может быть признано уклонением от налогообложения (статья 199 УК РФ). Для покупателя это может повлечь:
  • Проблемы при оспаривании сделки в суде, так как вернуть фактически уплаченную сумму (а не ту, что указана в договоре) будет сложно.
  • Возможные налоговые риски при последующей перепродаже квартиры.
• Рекомендация: Требуйте указания реальной суммы в договоре для защиты своих прав.

---

3. Связь с агентством и застройщиком​

• Ваша сделка может быть частью цепочки, в которой участвуют взаимосвязанные лица (застройщик, агентство, продавец). Это создаёт риск, что продавец может использовать квартиру для обхода налогов или иных финансовых схем. Дополнительно проверьте:
  • Нет ли на квартире обременений (например, залога в пользу банка).
  • Каков статус застройщика и его финансовое состояние.

---

4. Правовая проверка квартиры​

• История собственности: Убедитесь, что квартира приобретается на законных основаниях, и предыдущие сделки не вызывают подозрений.
• Отсутствие задолженностей: Проверьте, нет ли долгов за коммунальные услуги.
• Юридическая чистота: Закажите выписку из ЕГРН, чтобы убедиться, что на квартиру нет обременений, арестов или других ограничений.

---

5. Риски отказа органов опеки​

Если разрешение органов опеки на продажу квартиры не получено или выдано с нарушениями, сделка может быть признана недействительной, даже через несколько лет. Убедитесь, что все документы согласованы, а разрешение действительно.

---

Рекомендации:​

1. Проведите тщательную юридическую проверку через независимого юриста или агентство, не связанное с продавцом.
2. Убедитесь, что разрешение от органов опеки получено и оно действительно.
3. Настаивайте на указании реальной стоимости квартиры в договоре.
4. Если какие-либо моменты вызывают сомнения, от сделки лучше отказаться, так как оспаривание или проблемы с собственностью могут стать финансово и юридически затратными.

Вывод: Квартира может быть привлекательной, но при выявлении нарушений или сомнительных схем её покупка будет сопряжена с высокими рисками.