Акт об использовании участка не по целевому назначению

[Алевтина]

Есть земельный участок, на нем жилой дом, действующий как гостевой дом. Там же живут владельцы. Из гос.земельного надзора пришло письмо, что участок используется не по назначению. Пишут, что гостиница это условно разрешенное использование с кодом 4.7 и внесением в ФГИС ЕГРН. Усматривают нарушение ч.1 ст.8.8 коапп.
Владелица в статусе самозанятая.

На онлайн площадках бронирования объект позиционируется как "гостевой дом". Стойки и персонала нет, но есть несколько отдельных номеров - одно и двухкомнатных. Питание не предоставляется.

На данный момент есть только акт, без каких-то санкций.

Что с этим всем делать?

Спасибо, Алевтина

 

[Алевтина]

Только что обнаружила на Госуслугах, никаких сроков не указано.

 

[Lawyers]

Ситуация у вас тонкая, и от правильных действий сейчас зависит, дойдёт ли дело до штрафа по ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ («использование земельного участка не по целевому назначению»).


Разберём подробно:

---

1. В чём претензия госземнадзора​

• Участок у вас в категории земли населённых пунктов (скорее всего с видом разрешённого использования «для индивидуального жилищного строительства» или «для личного подсобного хозяйства»).
• Фактически же на участке идёт предпринимательская деятельность по размещению гостей.
• Госземнадзор ссылается на то, что гостиница (код 4.7) — это отдельный вид разрешённого использования, который должен быть внесён в ЕГРН.
• Отсюда — подозрение, что участок используется «не по назначению».

---

2. В чём разница «жилой дом» vs «гостевой дом»​

• Жилой дом (ИЖС/ЛПХ): предназначен для проживания одной семьи. В нём собственники и их члены семьи могут жить постоянно.
• Гостиница/гостевой дом: объект размещения посторонних лиц за плату. Для этого нужен иной ВРИ.
• Но: практика неоднозначна! Многие собственники регистрируют «гостевой дом» как жилой дом, если:
  • нет стойки регистрации,
  • нет общих гостиничных услуг (питание, прачечная и пр.),
  • фактически сдаётся часть жилого дома (комнаты).

---

3. Что пока есть у вас​

• Только акт проверки. Это ещё не штраф и не постановление.
• Обычно процедура такая: акт → предписание → протокол → штраф.
• Штраф по ч. 1 ст. 8.8 КоАП для граждан — от 0,5 до 1% кадастровой стоимости участка, но не менее 10 000 руб.

---

4. Что можно делать​

Вариант 1. Доказывать, что это «жилой дом с подсдачей комнат»​

• По ст. 17 ЖК РФ собственник вправе сдавать жилое помещение для проживания.
• Если вы позиционируете объект как «гостевой дом» на площадках бронирования — это слабое место. Надзорные органы могут трактовать как гостиницу.
• Но если убрать упоминание «гостевой дом», а указывать «сдаю комнаты в жилом доме», то это подпадает под законную сдачу жилого помещения, и менять ВРИ не нужно.

Вариант 2. Легализовать «гостиницу»​

• Подать заявление о смене вида разрешённого использования участка на «для размещения гостиниц».
• Это возможно через администрацию и градостроительную комиссию.
• Но процесс сложный, а иногда местные власти не дают сменить ВРИ на «гостиницу» в жилой застройке.

Вариант 3. Гибридная тактика​

• На время спора изменить позиционирование: убрать с сайтов термин «гостевой дом» и подать как «сдача комнат в жилом доме».
• В объяснениях в госземнадзор указать, что:
  • объект остаётся жилым домом,
  • владельцы сами там проживают,
  • просто сдают комнаты как физлица (в статусе самозанятого),
  • стойки регистрации, питания, гостиничного обслуживания нет.

---

5. Практический алгоритм сейчас​

1. Не игнорировать акт. Дать письменные объяснения: «дом используется как жилой, владелец проживает постоянно, иногда сдаёт комнаты для временного проживания, что соответствует ст. 17 ЖК РФ».
2. Срочно перепроверить онлайн-площадки — изменить формулировки «гостевой дом» на «сдаю комнаты в жилом доме» / «частный дом с комнатами».
3. Если последует предписание — можно обжаловать в суд (много судебной практики, где гражданам удавалось доказать, что сдача комнат не есть гостиница).
4. Рассмотреть вопрос о смене ВРИ на «гостиницу», но только если бизнес действительно планируется развивать как полноценный объект размещения.

---

Итог​

• Сейчас самый безопасный путь — настаивать, что это жилой дом, в котором собственники живут сами и просто сдают комнаты. Это законно, ВРИ менять не нужно.
• Если администрация продолжит трактовать как «гостиницу» — можно спорить в суде, и у вас будут хорошие шансы выиграть.