сдача квартиры по доверенности, вопрос налогооблажения

[Зарубина Марина]

Добрый день.
У моей мамы есть квартира в собственности, в которой она не проживает. Мама планирует заключить со мной доверенность, чтобы я могла самостоятельно сдавать ее квартиру и получать доход. Я являюсь самозанятой.
Если я по доверенности сдам квартиру в аренду и доход буду получать я ( о чем будет прописано в доверенности и договоре аренды), могу ли получать арендную плату на свой счет самозанятости и оплачивать налог , при этом не являясь собственником квартиры.
Или в данном случае необходимо заключить между мной и мамой договор безвозмездного пользования?

 

[Lawyers]

Здраствуйте, как вы описали — делать нельзя, высокий риск доначислений.

1. Можно ли принимать доход как самозанятая по доверенности

Нет.

Доверенность:

• даёт вам право действовать от имени собственника;
• но не делает вас получателем дохода.

Юридически доход от аренды получает собственник — ваша мама.
Даже если деньги идут на ваш счёт, налоговая будет считать, что:

• доход — мамы;
• вы лишь представитель.

Риск:

• доначисление НДФЛ маме;
• признание схемы ухода от налогов;
• снятие вас с режима НПД по этим операциям.

---

2. Можно ли «прописать» в договоре, что доход ваш​

Нет, это не работает.


Такое условие противоречит сути:

• сдаёт имущество собственник;
• доход не может «перейти» к доверенному лицу только по доверенности.

Суд и налоговая это игнорируют.

---

3. Рабочие законные варианты​

Вариант 1 (самый простой)

Мама:

• сдаёт квартиру (вы по доверенности оформляете всё);
• платит налог:
  • 13% НДФЛ
  • или как самозанятая (если оформится)

Вы:

• можете получать деньги на её счёт или даже свой, но как агент, не как свой доход.

---

Вариант 2 (если хотите платить налог вы как самозанятая)​

Нужна смена правового основания, а не доверенность.


Заключаете с мамой договор:

• безвозмездного пользования (ссуды)
  или
• аренды (субаренда потом)

Тогда:

1. вы получаете право пользоваться квартирой;
2. сдаёте её дальше от своего имени;
3. доход — ваш, можно платить НПД.

Это уже законная модель.

---

4. Нюансы варианта с безвозмездным пользованием​

Есть риски, но они умеренные:

• у мамы может возникнуть вопрос по «упущенной выгоде» (редко применяют);
• важно:
  • реальный договор;
  • фактическое управление квартирой вами;
  • вы сами ищете арендаторов, несёте расходы и т.д.

---

5. Что лучше на практике​

Оптимально:

- либо мама сама оформляется как самозанятая и платит 4%
- либо делаете договор пользования + вы сдаёте как самозанятая

Схема «доверенность + доход мой» — наиболее уязвимая.

---

Итог​

• По доверенности получать доход как самозанятая нельзя
• Для НПД нужен собственный источник дохода (право пользования)
• Договор безвозмездного пользования — правильное решение, если хотите платить налог вы