Вопрос такой: имеется ЖК, под которым расположен подземный паркинг, имеющий свой собственный адрес. В паркинге машино-места продаются на праве собственности. Могут ли владельцы машино-мест ограничить пользование паркингом собственникам квартир, не имеющим в собственности машино-места?
Право пользования подземным паркингом
- Автор темы Арсений07
- Дата начала
Добро пожаловать на форум юристов!
Реклама Не показывается зарегистрированным пользователям.
Комфортное общение, профессиональная юридическая консультация, советы топовых юристов станут доступными, после быстрой регистрации.
Зарегистрироваться
Краткий ответ: Да, могут, если подземный паркинг является отдельным объектом недвижимости со своим адресом и не входит в состав общего имущества жильцов ЖК.
Подробный разбор ситуации:
- Статус паркинга как отдельного объекта недвижимости
- Если паркинг имеет отдельный кадастровый номер и свой адрес, он считается отдельным объектом недвижимости, а не частью общего имущества жильцов ЖК.
- Машино-места в нём продаются в собственность, значит, их владельцы обладают исключительным правом распоряжаться этим имуществом (ст. 209 ГК РФ).
- Является ли паркинг общим имуществом собственников ЖК?
- Согласно ст. 36 ЖК РФ, общее имущество многоквартирного дома включает только помещения и объекты, которые предназначены для обслуживания нескольких квартир (например, подъезды, лестницы, лифты, дворовые территории).
- Подземный паркинг не включается в общее имущество, если он построен как отдельный объект и не обслуживает весь ЖК.
- Если машино-места находятся в индивидуальной собственности, их владельцы могут устанавливать правила использования территории паркинга (например, ограничивать въезд посторонних).
- Может ли ТСЖ или УК ограничить доступ жильцам без машино-мест?
- Если паркинг принадлежит жильцам на правах общей долевой собственности, то все собственники квартир могут пользоваться им на равных условиях.
- Но если машино-места принадлежат только их владельцам (а не всем жильцам), то они вправе решать, кто может въезжать.
- Решение об ограничении доступа может приниматься на общем собрании собственников машино-мест.
- Как могут ограничить доступ?
- Ввести пропускную систему (въезд только по ключу или карточке).
- Разрешить доступ только владельцам машино-мест и их гостям.
- Установить шлагбаум или охрану, контролирующую въезд.
Вывод
Если подземный паркинг не является общим имуществом ЖК, а машино-места находятся в собственности отдельных лиц, то владельцы вправе ограничить доступ для тех, кто не имеет машино-места.Большое спасибо за ответ!
Но равносильно ли понятие отдельного объекта отдельному адресу, ведь паркинг расположен под ЖК? В паркинге есть места для разгрузки, от которых можно попасть в лифты, обслуживающие дома жилого комплекса.
Поясните, пожалуйста, ещё один связанный с этим вопрос. На каком законодательном основании может осуществляться самоуправление паркингом с отдельным адресом, где машино-места принадлежат владельцам на правах собственности (общее собрание, совет и тд.), если не создавать ТСН? Для многоквартирного дома это Жилищный кодекс, но ведь паркинг нельзя считать МКД.
Последнее редактирование:
Является ли наличие отдельного адреса подтверждением того, что паркинг – отдельный объект недвижимости?
Нет, наличие отдельного адреса само по себе не делает объект отдельной недвижимостью. Адрес нужен для идентификации объекта, но ключевое значение имеет статус паркинга в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости) и кадастровые документы.
Если подземный паркинг зарегистрирован как самостоятельный объект недвижимости (например, нежилое здание или сооружение), то он не входит в состав многоквартирного дома (МКД) и его управление регулируется нормами Гражданского кодекса (ГК РФ). Если же паркинг является частью МКД (например, встроенно-пристроенное помещение, общее имущество дома), тогда его управление подпадает под нормы Жилищного кодекса (ЖК РФ), а права на пользование регулируются через общее собрание собственников помещений в МКД.Важный момент:
Паркинг может быть отдельным объектом недвижимости, но при этом быть функционально связанным с домом (например, иметь сквозные лифты, технические коммуникации). Однако юридически он остается самостоятельной недвижимостью, если зарегистрирован таковым в Росреестре.
2. Как можно осуществлять управление подземным паркингом без создания ТСН?
Если владельцы машино-мест не хотят создавать Товарищество собственников недвижимости (ТСН), то они могут использовать иные формы управления.Возможные формы управления:
Прямое управление (самостоятельно собственниками)- Собственники паркинга могут проводить общее собрание (по аналогии с собранием в МКД), принимать решения большинством голосов.
- Заключать договоры с управляющими организациями, охраной, коммунальными службами.
Выборный орган (Совет собственников)- Собственники могут избрать Совет паркинга, который будет представлять интересы всех владельцев и принимать решения по вопросам эксплуатации, сбору платежей.
- Решения оформляются протоколами.
Заключение договора управления с УК- Можно передать управление паркингом коммерческой управляющей компании (УК), которая будет отвечать за уборку, освещение, безопасность.
Кооператив (ПК, ГСК)- Альтернативой ТСН может быть потребительский кооператив (ПК) или гаражно-строительный кооператив (ГСК), если паркинг оформлен как гаражный объект.
Какие законы регулируют управление паркингом?
Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) – регулирует общую собственность на нежилые помещения.Закон "О государственной регистрации недвижимости" – определяет статус объекта в ЕГРН.
Постановление Пленума Верховного суда РФ № 10 от 23.06.2015 – разъясняет вопросы прав собственности на нежилые помещения.
Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ) – если паркинг входит в состав общего имущества МКД.
Вывод:
- Отдельный адрес не всегда означает, что паркинг – отдельный объект недвижимости.
- Управление может осуществляться без ТСН, но через общее собрание, совет собственников или УК.
- Ключевой момент – статус паркинга в Росреестре (отдельная недвижимость или часть МКД).
Спасибо!Является ли наличие отдельного адреса подтверждением того, что паркинг – отдельный объект недвижимости?
Нет, наличие отдельного адреса само по себе не делает объект отдельной недвижимостью. Адрес нужен для идентификации объекта, но ключевое значение имеет статус паркинга в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости) и кадастровые документы.
Важный момент:
Паркинг может быть отдельным объектом недвижимости, но при этом быть функционально связанным с домом (например, иметь сквозные лифты, технические коммуникации). Однако юридически он остается самостоятельной недвижимостью, если зарегистрирован таковым в Росреестре.
2. Как можно осуществлять управление подземным паркингом без создания ТСН?
Если владельцы машино-мест не хотят создавать Товарищество собственников недвижимости (ТСН), то они могут использовать иные формы управления.
Возможные формы управления:
- Собственники паркинга могут проводить общее собрание (по аналогии с собранием в МКД), принимать решения большинством голосов.
- Заключать договоры с управляющими организациями, охраной, коммунальными службами.
- Собственники могут избрать Совет паркинга, который будет представлять интересы всех владельцев и принимать решения по вопросам эксплуатации, сбору платежей.
- Решения оформляются протоколами.
- Можно передать управление паркингом коммерческой управляющей компании (УК), которая будет отвечать за уборку, освещение, безопасность.
- Альтернативой ТСН может быть потребительский кооператив (ПК) или гаражно-строительный кооператив (ГСК), если паркинг оформлен как гаражный объект.
Какие законы регулируют управление паркингом?
Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) – регулирует общую собственность на нежилые помещения.
Закон "О государственной регистрации недвижимости" – определяет статус объекта в ЕГРН.
Постановление Пленума Верховного суда РФ № 10 от 23.06.2015 – разъясняет вопросы прав собственности на нежилые помещения.
Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ) – если паркинг входит в состав общего имущества МКД.
Вывод:
- Отдельный адрес не всегда означает, что паркинг – отдельный объект недвижимости.
- Управление может осуществляться без ТСН, но через общее собрание, совет собственников или УК.
- Ключевой момент – статус паркинга в Росреестре (отдельная недвижимость или часть МКД).
Постановление Пленума Верховного суда РФ № 10 от 23.06.2015 - я такое не нашёл. Зато есть № 25 от 23.06.2015, там как раз нормы ЖК распространяют на нежилые здания. Наверное, это оно и есть?
Я посмотрел выписку из Росреестра по паркингу. У него отдельный кадастровый номер, причём в графе "Кадастровые номера иных объектов недвижимости, в пределах которых расположен объект недвижимости:" проставлен кадастровый номер земельного участка, а не какого-либо дома из состава ЖК. Можно ли из этого сделать вывод, что паркинг - отдельный объект недвижимости, а не часть МКД?
Если да, то правильно ли я понимаю, что этот факт перевешивает то обстоятельство, что в паркинге есть места для разгрузки у лифтов, поднимающихся в дома МКД, т.е. то, что паркинг можно считать объектом, обслуживающим весь ЖК (п.1 ч.1 ст. 36 ЖК)?
Похожие темы
