Покупка квартиры у должника

[Паргина]

Заключила договор задатка с продавцом у которого как оказалось долгов на 900 тысяч рублей, которые он платить не собирается так как срок законного взыскания истек. Квартира менее года в наследстве. Какие риски при покупке такого жилья? И является ли это законной причиной расторгнуть договор и вернуть себе задаток?

 

[Lawyers]

Здравствуйте!

Риски при покупке такого жилья:​

1. Риски, связанные с долгами:
   • Продавец утверждает, что срок взыскания долгов истек (применяется срок исковой давности в 3 года, ст. 196 ГК РФ), однако это не исключает возможности возобновления сроков исковой давности, если кредитор сможет доказать, что срок был прерван (например, продавец частично оплачивал долг или признавал его).
   • Если кредитор обратится в суд, имущество продавца, включая квартиру, может быть арестовано и впоследствии реализовано в счет погашения долгов.
2. Квартира менее года в наследстве:
   • Если квартира была унаследована менее года назад, существует риск предъявления претензий со стороны других потенциальных наследников, которые могли не знать о своих правах или пропустили сроки для вступления в наследство.
   • В течение 3 лет другие наследники могут подать иск о восстановлении их прав, если докажут, что срок был пропущен по уважительным причинам (ст. 1155 ГК РФ).
3. Законность наследования:
   • Необходимо убедиться, что право собственности продавца оформлено корректно. Ошибки в оформлении наследства могут стать основанием для признания сделки недействительной в будущем.
4. Непогашенные долги ЖКХ:
   • Долги за коммунальные услуги остаются на собственнике квартиры, но их наличие может повлиять на ваши расходы после покупки.
5. Заверения продавца:
   • Если продавец скрыл наличие долгов и проблем с квартирой, это может стать основанием для признания договора недействительным как заключенного под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК РФ).

---

Можно ли расторгнуть договор задатка и вернуть деньги?​

1. Договор задатка:
   • Задаток — это способ обеспечения обязательств, регулируемый ст. 380 и ст. 381 ГК РФ. В случае отказа покупателя от сделки задаток, как правило, не возвращается. Если же от сделки отказывается продавец, он обязан вернуть задаток в двойном размере.
2. Является ли это законной причиной для расторжения?
   • Если в договоре задатка не указаны условия, касающиеся долгов продавца или проверки «юридической чистоты» квартиры, то долг продавца сам по себе не может автоматически считаться основанием для расторжения договора и возврата задатка.
   • Однако, если продавец умышленно скрыл важные обстоятельства (например, наличие обременений или спорного наследства), можно требовать расторжения договора на основании введения вас в заблуждение (ст. 178 ГК РФ).
   • Важным фактором станет наличие арестов или ограничений на квартиру (например, из-за долгов). Если такие ограничения есть, вы имеете право требовать расторжения договора, так как покупка становится невозможной.
3. Как действовать для расторжения договора?
   • Проверьте договор задатка: есть ли там упоминание о правах и обязанностях продавца по предоставлению «чистого» объекта?
   • Обратитесь к продавцу с письменным требованием расторгнуть договор, указав, что скрытые обстоятельства (долги, неопределенность с наследством) существенно влияют на ваше решение о покупке.
   • Если продавец откажет, можно обратиться в суд.

---

Что проверить перед покупкой?​

1. Юридическая чистота квартиры:
   • Закажите выписку из ЕГРН, чтобы убедиться в отсутствии арестов и других обременений.
   • Проверьте наличие других наследников, которые могли бы оспорить наследство.
2. Историю долгов:
   • Уточните, нет ли действующих исков в отношении продавца.
   • Убедитесь, что квартира не была арестована за долги.
3. Условия договора:
   • Проверьте текст договора задатка: описаны ли в нем гарантии продавца? Если продавец гарантировал отсутствие долгов, это станет основанием для расторжения.

---

Итог:​

Риски покупки квартиры с долгами и неопределенным наследственным статусом значительны. Если вы узнали о долгах после подписания договора задатка и считаете, что продавец ввел вас в заблуждение, это может быть основанием для расторжения договора и возврата задатка. Рекомендуем:

• Проверить юридическую чистоту квартиры и статус наследства.
• Письменно обратиться к продавцу с требованием расторгнуть договор.
• При отказе продавца — обратиться в суд.