Меня зовут Филатова Татьяна Петровна, я из Подольска. Расскажу свою историю — она немного отличается от типичных случаев с жилыми домами, потому что у меня изымали не жильё, а нежилое помещение, в котором больше десяти лет работал мой продуктовый магазин.
Осенью пришло уведомление: наш квартал попадает в зону изъятия для государственных нужд — под строительство транспортной развязки и реконструкцию улицы. Вместе с уведомлением — отчёт об оценке, по которому за помещение 96 кв.м на первой линии, с отдельным входом, парковкой и стабильным потоком покупателей, мне предлагали 5,6 млн рублей. Просто за «квадратные метры», как будто это склад на окраине. Ни слова о том, что это действующий бизнес: с арендованным оборудованием, поставщиками, персоналом из шести человек и выручкой, которую я теряю с момента закрытия.
Когда я стала разбираться, выяснилось интересное: под "реконструкцию улицы" шла только часть квартала, а остальную территорию, которую изымали тем же пакетом, инвестор позже отвёл под торговый центр. То есть моё торговое помещение изымали по цене «под снос ради дороги», чтобы рядом построить коммерческий объект того же профиля.
Знакомый предприниматель, который уже проходил похожее, посоветовал обратиться к юристам из https://rassvetgroup.ru/ (чисто моя рекомендация).
Что делали:
Провели независимую оценку самого помещения — с выездом, обмерами, анализом реальных сделок по торговой недвижимости на первых линиях в нашем районе. Уже здесь разница с отчётом администрации получилась почти двукратная: эксперт учёл коммерческое назначение, трафик, отдельный вход и состояние после ремонта.
Отдельно — и это оказалось ключевым — сделали оценку бизнеса и убытков: упущенную выгоду за период вынужденного закрытия, затраты на переезд, демонтаж и монтаж оборудования, потери от расторжения договоров с поставщиками. По закону при изъятии возмещается не только стоимость объекта, но и все убытки правообладателя — про это в первоначальном отчёте «забыли» полностью.
Подготовили возражения на отчёт администрации, а в суде ходатайствовали о судебной экспертизе. Администрация настаивала, что убытки бизнеса «не доказаны», поэтому пришлось собирать бухгалтерию за три года, договоры аренды оборудования, трудовые договоры — мне помогали структурировать всё это так, чтобы у эксперта и суда не осталось вопросов.
Процесс занял около года: экспертиза, три заседания, попытка администрации оспорить методику расчёта упущенной выгоды. В итоге суд взыскал 11,8 млн рублей: рыночную стоимость помещения плюс компенсацию убытков бизнеса. Больше чем вдвое против первоначального предложения.
Что хочу сказать тем, у кого изымают коммерческую недвижимость: не позволяйте оценивать ваше помещение как «голые стены». Действующий бизнес — это отдельная и очень весомая часть компенсации, но её никто не предложит вам сам, за неё нужно бороться с документами и грамотной оценкой на руках. И обращайте внимание, что именно строят вокруг: если под видом «государственных нужд» расчищают площадку под коммерческий проект, это дополнительный аргумент не соглашаться на первую цифру.
Отдельное спасибо юристам из https://rassvetgroup.ru/ за то, что со мной всегда говорили на человеческом языке: объясняли, какой документ зачем нужен, какие риски у каждого шага, и честно предупреждали, где суд может встать не на нашу сторону. Это очень помогало сохранять голову холодной все эти месяцы.
Осенью пришло уведомление: наш квартал попадает в зону изъятия для государственных нужд — под строительство транспортной развязки и реконструкцию улицы. Вместе с уведомлением — отчёт об оценке, по которому за помещение 96 кв.м на первой линии, с отдельным входом, парковкой и стабильным потоком покупателей, мне предлагали 5,6 млн рублей. Просто за «квадратные метры», как будто это склад на окраине. Ни слова о том, что это действующий бизнес: с арендованным оборудованием, поставщиками, персоналом из шести человек и выручкой, которую я теряю с момента закрытия.
Когда я стала разбираться, выяснилось интересное: под "реконструкцию улицы" шла только часть квартала, а остальную территорию, которую изымали тем же пакетом, инвестор позже отвёл под торговый центр. То есть моё торговое помещение изымали по цене «под снос ради дороги», чтобы рядом построить коммерческий объект того же профиля.
Знакомый предприниматель, который уже проходил похожее, посоветовал обратиться к юристам из https://rassvetgroup.ru/ (чисто моя рекомендация).
Что делали:
Провели независимую оценку самого помещения — с выездом, обмерами, анализом реальных сделок по торговой недвижимости на первых линиях в нашем районе. Уже здесь разница с отчётом администрации получилась почти двукратная: эксперт учёл коммерческое назначение, трафик, отдельный вход и состояние после ремонта.
Отдельно — и это оказалось ключевым — сделали оценку бизнеса и убытков: упущенную выгоду за период вынужденного закрытия, затраты на переезд, демонтаж и монтаж оборудования, потери от расторжения договоров с поставщиками. По закону при изъятии возмещается не только стоимость объекта, но и все убытки правообладателя — про это в первоначальном отчёте «забыли» полностью.
Подготовили возражения на отчёт администрации, а в суде ходатайствовали о судебной экспертизе. Администрация настаивала, что убытки бизнеса «не доказаны», поэтому пришлось собирать бухгалтерию за три года, договоры аренды оборудования, трудовые договоры — мне помогали структурировать всё это так, чтобы у эксперта и суда не осталось вопросов.
Процесс занял около года: экспертиза, три заседания, попытка администрации оспорить методику расчёта упущенной выгоды. В итоге суд взыскал 11,8 млн рублей: рыночную стоимость помещения плюс компенсацию убытков бизнеса. Больше чем вдвое против первоначального предложения.
Что хочу сказать тем, у кого изымают коммерческую недвижимость: не позволяйте оценивать ваше помещение как «голые стены». Действующий бизнес — это отдельная и очень весомая часть компенсации, но её никто не предложит вам сам, за неё нужно бороться с документами и грамотной оценкой на руках. И обращайте внимание, что именно строят вокруг: если под видом «государственных нужд» расчищают площадку под коммерческий проект, это дополнительный аргумент не соглашаться на первую цифру.
Отдельное спасибо юристам из https://rassvetgroup.ru/ за то, что со мной всегда говорили на человеческом языке: объясняли, какой документ зачем нужен, какие риски у каждого шага, и честно предупреждали, где суд может встать не на нашу сторону. Это очень помогало сохранять голову холодной все эти месяцы.
Последнее редактирование:
