О признании договора залога недвижимого имущества незаключенным

[Асеке]

У меня имеется такой вопрос.
ДБ АО «Сбербанк России» заключил с ООО два Соглашения:
Соглашение № 1-КЛ от 31.07.2014 года об установлении кредитной линии на сумму 7 003 211 рублей сроком до 31.07.2017 года (процентная ставка 13 % от суммы займа).
Соглашение №2-КЛ от 31.07.2014 года об установлении кредитной линии на сумму 12 996 789 рублей сроком до 31.07.2019 года (процентная ставка - 14 % от суммы займа).
Залогодатель физическое лицо предоставило Банку в залог 4 комнатную квартиру , принадлежащему физическому лицу на праве собственности.
Таким образом, в данном конкретном случае заемщиком в рамках открытых кредитных линий по кредитным договорам выступает юридическое лицо ООО, а залогодателем выступает физическое лицо, не являющееся должником в основном кредитном обязательстве.
В рамках открытой кредитной линии были заключены следующие договора займа: №14-1-КЛ/1 от 07.08.2014 года на сумму 8 027 231.90 рублей, №14-2-КЛ/2 от 19.08.2014 года на сумму 2 513 104.61 рублей, №14- 3-00-КЛ/3 от 29.08.2014 года на сумму 207 423.73 рублей, №14-4- КЛ/4 от 23.09.2014 года на сумму 1 925 322 рублей, №14-11-00-КЛ/1 от 12.08.2014 года на сумму 6 419 610.08 рублей.

В пункте 1.1 Договора залога недвижимого имущества (квартиры) написано следующее:
1.1.В обеспечение надлежащего исполнения обязательств заемщика ООО перед Залогодержателем по возврату в пользу банка займа
-в сумме по возобновляемой части 7003 211 тенге. выданного на срок с 31.07.2014 года по 31.07.2017 года со ставкой вознаграждения - из расчета 13 % годовых от суммы займа,в соответствии с условиями Соглашения№ 1-КЛ от 31.07.2014 года об установлении кредитной линии
-в сумме по не возобновляемой части 12 996 789 рублей, выданного на срок с 31 июля 2014 года по 31 июля 2019 года со ставкой вознаграждения -из расчета 14 % годовых от суммы займа, в соответствии с условиями Соглашения№2-КЛ от 31.07.2014 года об установлении кредитной линии

В пункте 1.5 Договора залога недвижимого имущества написано следующее.
1.5. Сроки и размеры погашения основного обязательства в полном объеме или в части определяются в соответствии с договором займа
Можно ли в таком случае вышеназванный договор залога недвижимого имущества (квартира) считать незаключенным в ситуации, когда кредит предоставляется в виде траншей (частей)?

 

[Асеке]

Прочитал статью Адушкиной Е.А. по этой тематике.
Она пишет следующее. Судебная практика по вопросу о признании договора незаключенным исходит из того, что в случае, когда в качестве залогодателя выступает третье лицо, отсылка в тексте договора залога к договору, регулирующему основное обязательство, не может быть признана выражением воли залогодателя - третьего лица, не являющегося стороной в основном обязательстве. Поэтому отсутствие в договоре залога третьего лица условий о существе, размере и сроках исполнения обязательства, обеспеченного залогом, влечет признание его незаключенным вне зависимости от наличия в договоре залога отсылок к основному обязательству.
В нашем случае залогодатель - третье лицо, не являющееся должником в основном кредитном обязательстве.

Как быть?

 

[Асеке]

Пожалуйста, ответьте на вопрос, исходя из представленной редакции пункта 1.5 договора залога

 

[Olaw]

Договор залога заключен в качестве обеспечения основного обязательства – договора займа. То есть он является второстепенным по отношению к договору займа. Договор залога может являться незаключенным, если стороны не достигли соглашения по всем существенным вопросам либо не передали друг другу то, что положено по договору. В данном случае по договору залога одна сторона – залогодатель передает другой стороне – залогодержателю 4-х комнатную квартиру в качестве обеспечения подписанного сторонами и вступившего в силу договора займа. Факт передачи подтверждается актом приема-передачи квартиры залогодержателю и регистрации обременения на квартиру.

Исходя из вашей ситуации, договор займа заключен и действует, транши поступают на условиях договора займа, а также договора залога с 2014 по 2017 год, обеспечение распространяется на все объемы траншей (меньших или больших неважно) в пределах указанной суммы. Поэтому оснований для признания договора залога незаключенным нет.

 

[Асеке]

А пункт 1.5 Договора залога как тогда понимать? Объясните

 

[Асеке]

Насколько я понимаю. Если залогодателем выступает третье лицо, не являющее должником в основном обязательстве, стороны договора о залоге не могут ограничиться отсылкой к сделке, заключенной с должником, как это сделано в пункте 1.5 договора, вместо описания существа, размера и срока исполнения основного обязательства, графика погашения и т.д. Или это не так? Поясните.

 

[Асеке]

Хорошо. Поставим вопрос в другой плоскости.
Заемные средства в рамках перечисленных выше Соглашений об открытии кредитной линии были получены на основании отдельно заключенных с банком кредитных договоров должником- юридическим лицом. Залогодатель не является должником в основном кредитном обязательстве. Эти отдельные кредитные договора были заключены с юридическим лицом позже, не 31 июля 2014 года, а с 6 по 12 августа 2014 года.
Получается, что Соглашения об открытии кредитной линии носили характер предварительных договоров, поскольку на момент заключения договора залога от 31 июля 2014 года еще не существовали те обязательства, которые были прописаны в кредитных договорах между основным должником и банком.
Допускает ли в таком случае закон предварительный залог имущества?
Можно ли на этом основании признать договор залога недействительным?